人口，正在变成经济增长的决定性因素。
仅从2017年人口数据来观察，中国区域格局有三大变化值得关注：
人口现象分析
特征一：从“东西差距”到“南北差异”
截至2018年4月中旬，除云南外，中国30个省市区先后公布了2017年末常住人口的数据。其中有24个省市区常住人口增加，常住人口下降的省市分两类：
一类是京津沪三个直辖市，或是受人口总量控制等政策因素影响；
另一类沿袭了近年发展态势，东北，黑龙江、辽宁、吉林三省常住人口明显下降。
长期以来，宏观研究习惯按照东、中、西以及东北四大区域来划分中国空间格局。“东中西”的划分方式，能够脱离出省的范围，利用更加宏观视角，比较中国区域发展水平。
但若以“东中西”的视角来观察2017年各省份常住人口增减，似乎能得出中国人口区域分布趋于均衡的论断。
假使以“秦岭-淮河”一线做中国“南北”区域的大致分隔，则会发现，常住人口增长的省份主要集中在南部，常住人口增量排名前三位的分别为广东、浙江、安徽，均可算作是南方省份，而北方省份常住人口的增长明显偏弱。
因此，换一个视角来看待中国区域格局就会发现，非均衡发展态势仍然存在，只是表现形式或从“东西差距”转变为“南北差异”。
特征二：“双子星”城市格局演进
东南沿海省内一直都存在“双子星”城市的基本格局，即一个是省会城市，作为省内的行政中心，另一个则是省内的经济中心。
广东省的深圳和广州构成的“双子星”正开始“向外扩散”，形成区域高地。
从常住人口增量以及迁徙流动数量来看，广州与深圳都排名全国前列。目前，广州常住人口总量略超深圳，但深圳常住人口增量远超广州，拆分自然增长与迁徙流动后，深圳人口流入迹象更加明显。
临近广深两市的佛山、珠海、东莞等城市也呈现出明显的人口流入迹象，而广东省内其他的城市，人口迁徙流出的迹象则极为明显。
江浙两省的“双子星”城市则出现了变化。
南京是自然增长少、迁徙流入多，而苏州相反，自然增长多、迁徙流入相对较少。在江苏省内，南京与苏州人口流动差别明显，并且人口流向出现省内转移。
浙江北部的杭州、宁波、嘉兴三市，成为省内人口迁徙流入的主要城市。其中流入杭州的人口数量，要远超流入其他城市的总和。嘉兴作为上海大都市圈的南部门户，也显现出了外来人口迁徙流入的迹象。
金华、台州、温州是人口出生大市，但人口流入迹象相对偏弱。温州也是浙江省内唯一一个人口迁徙流出的城市，受产业结构调整的影响，温州人口“大进大出”的现象较为明显，2011年就已经出现了人口的净迁出，在2014年甚至还出现了常住人口的负增长。
特征三：人口向省会城市流动
内陆省份难以形成“双子星”的城市格局，省会城市成为人口迁徙流入的主要目的地。2017年省内人口向省会及省内大城市流动趋势明显。
西安、郑州、长沙、武汉、贵阳和南昌等省会城市，人口增长的绝对数量较为明显，表现出明显的人口流入迹象。
比如郑州，是河南省内几乎唯一一个人口大量净流入的城市。此外如贵阳在各省会城市中的人口规模并非最大，但省会集聚效应极为明显，常住人口增量和净迁移量远高于省内其它城市，也是省内极少数人口净迁入的城市。
在内陆腹地省份常住人口向省会集中的过程中，省内其他城市则呈现出明显的人口迁徙流出迹象。
人口分化带来的投资机会
全球有不少城市在工业化过程中，由于过度依赖资源取得繁荣，但这类的繁荣最终还是不能持续。
例如中国东北作为老工业基地，也出现了类似情况，使得人口不断外迁。尽管政府部门早就提出了东北振兴的口号，也给予各种优惠政策，但效果似乎并不理想。从近年来的数据看 ，东北人口流出的现象十分明显。
尽管目前为止，一些区域板块的省会城市人口呈现流入现在，但是其他城市的人口大量流出。综合来看，浙江和江苏下辖城市的人口净流出现象比较少见，在可获得的统计数据中，分别只有温州和连云港出现人口净流出。
2017年，国内四个直辖市中有三个出现人口净流出；而广东、江苏和山东这三个经济大省中，除广东外，山东人口净流出规模居然排全国第一，江苏的人口净流入量也非常之小。
根据研究人口的专家研究表示，中国人口峰值将不超过14.2亿人，中国人口负增长可能在2021到2025年之间出现。也就是说，人口净流出的城市数量会越来越多。即一方面少数城市的人口集中度会越来越高，另一方面，随着人口绝对数量的减少，大部分城市的人口数量都将减少。
有人统计，随着中国城镇化率的不断提升，每天约有80个村庄消失。未来呢？不知有多少不知名的的中小城市将变得荒凉。因此，的确没有理由过于看好国内大部分三、四、五线城市的房地产。
房地产不同于普通商品，当前所谓的房地产去库存顺利，实质上只是房地产开发商去库存而已，仅解决了“转库存”问题，却为以后房产持有者的“去库存”留下难题。
人口的净流入或净流出，其背后实际上反映了区域经济的盛衰。人口净流入的地区，或有产业发展作支撑，由此带来就业机会，或有社会福利等优势。总体上看，中国以农业人口向城市转移为特征的城镇化已经步入后期，城市间人口流动的规模将逐步扩大。
因此，在中国人口的分化和集聚大背景下，应该依据人口流向、产业和资金集聚的方向，依据产业结构调整的总体方向，配置一二线城市中未来有广阔前景的中心城市房地产；或依据产业升级和新兴产业的发展前景，配置其他相关产业的股权。
一般而言，三四线城市的流动人口数量将不断减少，且未来必然会出现常住人口的减少，大都市圈的人口会不断增加；省会城市或大部分“计划单列市”的人口还将继续增加，对中国GDP贡献比重也将不断提高。
因此，投资地的选择应该由过去的“面（如西部大开发）”到“线（如粤港澳湾区、杭州湾湾区）”，今后应该到“点（都市圈）”。